ご提言等の内容（専任媒介契約に関する宅建業法解釈の再検討について）

受付年月日

2024年12月26日

回答年月日

2025年01月22日

テーマ

専任媒介契約に関する宅建業法解釈の再検討について

提言内容

このたび、不動産業者とのトラブルの件で住宅課とご相談させていただいております。
専任媒介契約の延長契約に関する宅地建物取引業法（以下「宅建業法」）の解釈および住宅課の対応について、以下のとおり意見を申し上げ、知事からの正式なご回答をお願いしたく存じます。

・意見文
現在、住宅課の解釈では、専任媒介契約の延長契約が口頭で成立していれば、民法上契約が有効とされるため、延長契約書が存在しない場合でも直ちに宅建業法違反に該当しないとのことでした。そのため、宅建業法違反の調査はできないとの回答を受けております。
しかし、国土交通省の解釈では、専任媒介契約の延長契約が口頭で成立していれば、民法上契約が有効であったとしても、延長契約書が存在しないこと自体が問題で、宅建業法違反が発生している可能性があり、適切な調査が必要とされています。もし、国土交通省の解釈が正しい場合、今回の取引において、以下のような問題が発生します。これらは県民の利益を損なうだけでなく、宅建業界の信頼性にも影響を与える重大な事案です。
1.媒介契約の無効化
延長契約書がない場合、媒介契約が適切に延長されていないと判断される恐れがあります。
2.宅建業法違反の発生
取引条件提示義務や重要事項説明の不履行が発生するリスクがあります。
3.不適切な取引リスク
契約書不備に基づくトラブルが消費者保護の観点で深刻な影響を及ぼす恐れがあります。
4.媒介契約が不成立のリスク
物件に対する不当な広告表示や合鍵の未返却、不法占拠といった問題が発生するリスクがあります。
本件に関し、住宅課の現状の解釈を維持することは、宅建業法の趣旨を損ないトラブル解決を妨げるものと考えます。

・要望事項
1.知事として、国土交通省の見解を踏まえた、住宅課の対応および解釈の見直しを指示してください。
2.専任媒介契約延長に関する調査および指導を実施し、ガイドラインなどがある場合、必要に応じて改訂してください。
3.本件に関する知事の公式見解と具体的な対応方針について、正式な回答をいただきたいです。

回答内容

メールを拝見しました。回答が遅くなり、申し訳ありません。
まず、専任媒介契約の更新契約書についての宅地建物取引業法上の取扱いについてお答えします。
宅地建物取引業法において、宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結した際には、依頼者に対して一定の事項を記載した書面を遅滞なく交付しなければならないとされていますが（同法第34条の2第1項）、有効期間の更新の際には、書面の作成は要求されていません（同条第4項）。
国土交通省が示している「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」においても、媒介契約の更新手続きについて、「契約の更新には依頼者の申出が必要であるが、この申出は後日の紛争を避けるため文書によって確認することが望ましい（標準媒介契約約款では文書による申出を更新の要件としている。）。」までしか書かれておらず、更新契約書の作成義務までは言及されておりません。
一方、法令ではありませんが、当事者間のトラブル防止を目的として、国土交通省が使用を推奨している標準専任媒介契約約款では、有効期間は、両者の合意により更新することができるとし、依頼者から有効期間の更新の旨を文書で申し出ることとされてはいますが、更新契約書の作成までを規定しているわけではありません（約款第15条第2項）。
以上のことから、これまで住宅課が示した見解は法令等に照らし誤ったものではないと考えています。
また、更新契約書が作成されておらず、後日、合意の有無やその内容に見解の相違が生じた場合は、当事者間での話し合いや民事訴訟による解決が望まれる問題となりますが、宅地建物取引業法では、業者に更新契約書の作成を義務付ける具体的な条文はないことから、更新契約書を作成しなかったことを理由とする調査を行う予定はありません。
なお、県民の方からのご相談の中で宅地建物取引業法違反の疑いが認められた場合には、調査の上で指導などの対応を行っているところです。